2006年06月19日 09:21

　　【本站讯】九部委联合发出“十五条意见”至今，近20天时间过去了，市场弥漫和充斥着各种传言和讨论，开发商的焦灼与对抗也正以鲜活的状态上演。有业内人士预言，近期市场各方的博弈，还只是本轮调控的一个初步效应，更深刻的影响将随着地方细则的出台逐步发挥开来。

　　“改房游戏”酝酿上演

　　九部委新政中关于“90平方米以下套型要占70%”的住房结构调整条款，成为最大的争论焦点。南京一些开发商表示，70%的小户型不但导致建筑成本的增加，而且从建筑设计到施工销售，每一个环节需要不小的调整。不过，已有开发商在酝酿对策，以便突破90平米的户型限制。

　　将户与户之间预留可拆墙、增加层高以预留装修跃层空间等成为“小转大”的常用思路。除此之外，两代居即两套住宅相邻，既相互独立又彼此呼应等，也被一些开发商所看好。

　　城北一楼盘目前就拟定在同一楼层建造几套两代居，这样的住宅面积在50—70平米左右，购房者买下两套房源后就可以打通成一套。南京开发商们普遍认同的是在一梯三户的楼幢里，建造左右分别为90平米和70平米、中间为50平方米的套型搭配，认为这样组合方式较多，更易让购房者接受。

　　不过已有建筑设计专家指出了这类做法的不妥。首先是使用功能的浪费。比如两代居，会让购房者拥有两个厨房、两个卫生间，对于有的家庭来说并不需要，只能重新改造。其次，在将来可能出台的物业税中，购买两套住房必将被课以重税，业主负担会明显加重。

　　有业内人士指出，无论地方细则中存有何种调整空间，90平米和70%的规定已被明确不会有任何松动，哪怕计算的是技术层面上的套型建筑面积，不符合要求的开发商还是得按照新政规定，进行套型调整。

　　大户型热销？大户型会涨价？

　　一些已经在建的开发商则乐观地预计到大户型未来的紧俏市场，开始放出大户型热销、涨价的传言。

　　近日，河西龙江一家楼盘“逆市”推出一批150平米左右的房源，销售公司称，当天便售出90多套房源。此消息一时引起市场哗然。

　　“我们的房子卖得不错，但超过144平米的房源也不足10%。”江北一家稳居销售排行榜榜首多时的楼盘负责人这样说。

　　业内人士指出，目前南京整体的大户型市场依然冷清。无论是去年出台的“国八条”还是九部委新政，均将144平米以上的非普通住宅纳入宏观调控范围内，不仅契税缴纳比普通住宅多出1倍，且即使居住满5年再转手，仍须征收营业税。在这种情况下，大户型的销售效果并不理想。来自南京市房管部门的统计，目前最受市场欢迎的房源集中在80—120平米。

　　大户型行将涨价的传言也在市场上漫延。城中一家高档楼盘的负责人对记者称，其待售的大户型房源还有80多套，“今后我们的房子堪称城中绝版了，涨价应是必然。”

　　“面积大意味着总价高，作为开发商也会考虑购房者的实际承受能力，所以一定程度上大户型的单价反而比小户型低。从政策指向看，90平米以下的小户型享受的是鼓励性的税收政策，单从这一点看，大户型的房价上涨是不合时宜的。”专家分析说。

　　另外，从南京人的购房需求来看，对户型面积的需求也正呈步步下降的趋势，去年平均户型面积需求是107平米，到今年春交会，已下降到104平米。今后购房者的消费观念可能会更趋“小户型”化。

　　正因如此，对144平米以上大户型的购买，多数开发商以折扣、现金补贴等形式为购房者分担这部分压力。记者了解到，河西那家自称大户型热销的楼盘，便打出了一次性付款9折、按揭9.2折的大幅优惠。

　　明令禁止，囤房却依然暗中进行

　　“国六条”出台后，南京市房管部门随即颁布了开发商不得囤房等十条严规。6月初，房管部门通过抽查，对13家楼盘的执行情况来了个突然袭击，结果6家楼盘因问题突出被暂时封盘。其后几天，其中4家整改到位，重新开售。

　　新规虽然初现成效，但对那些未被抽查到的楼盘来说，其中的一些依然心存侥幸，记者暗访发现，暗中捂盘囤房的现象还在悄然进行。城中洪武路附近一家楼盘，售楼处的“销控表”上显示，其5楼、20楼、22楼、28楼、31楼、32楼和33楼共7层整层空着的房源现在都不卖。售楼人员称，开发商并不会把所有房源都拿出来卖，保留一些很正常。但从南京网上房地产上可以看到，这家楼盘目前不售的房源均显示为绿色的“可售”状态。而这样的囤房现象，目前并不是个别。

　　房管部门已表示，针对囤房等违规行为，他们还将不定期展开严查。

　　来源：新华网

编辑：丁梅