答：根据中国《城市房地产管理法》第2条、第8条规定，土地使用权出让的地域范围是城市规划区。城市规划区一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区以外的国有土地，如工矿区、农场、林场、港口用地等，也可以参照进行土地的出让。
集体所有土地，在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。
根据中国《城市规划法》，土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
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答：根据中国《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让的程序为：
（1）拟订土地使用权出让方案。土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订。方案内容包括：出让地块位置、用途、出让年限和其他条件（包括：土地开发期限、建筑密度、容积率、建筑高度、配套设施建设、绿化比率等）。
（2）土地使用权出让方案的审批。出让方案拟订后，土地管理部门按照《土地管理法》的规定，报有审批权的人民政府批准。审批权限为：出让基本农田、或基本农田以外的耕地超过35公顷、或其他土地超过70公顷的，由国务院批准；此外的土地，由省级人民政府批准。征用农用地的，应先行办理农用地转用审批手续。
（3）土地使用权出让方案的组织实施。出让方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。
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答：土地使用权出让方式有四种：拍卖、招标、协议、挂牌。
拍卖出让，是指政府部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖中标者与出让人签订《土地使用权出让合同》，在规定的时间内缴纳土地使用权出让金后，到土地管理部门办理登记手续，领取《国有土地使用权证》。
招标出让，是指市、县人民政府土地管理部门发出招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加投标，根据投标结果确定土地使用权人。招标方式出让土地使用权，主要适用一些大型或关键性的发展计划与投资项目。
协议出让，是指由出让人根据用地性质、功能和土地开发利用的特点，与受让人协商确定土地使用权的一种出让方式。但是，中国《城市房地产管理法》第12条对协议出让作出了两种限制：一是对于有条件的商业、旅游、豪华住宅用地，必须采取拍卖或招标方式出让土地；二是对于协议出让土地的出让金，不得低于国家规定的最低金额。
挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
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答：土地使用权转让，是指土地使用权人在其权利年限有效期内，将其拥有的土地使用权，通过买卖、赠与或其他合法形式转移给他人的行为。
土地使用权出让是土地使用权转让的前提和基础。土地使用权出让属土地一级市场，土地使用权转让属土地二级市场。没有出让就没有转让。土地使用权出让，是国家作为土地所有者，将土地所有权与使用权相分离，而形成独立的财产权——土地使用权；而土地使用权转让，则是土地使用权在转让人与受转让人之间的转移，是土地使用权人依法处分其财产权的结果。
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答：土地使用权转让是一种民事法律行为，除应具备民事法律行为的一般生效要件外，还必须具备以下特别生效要件：
(1)转让人须具备可转让条件。
其中，以出让方式取得土地使用权的，必须缴清土地出让金，并领取土地使用权证；出让土地用于房屋建设工程的，须完成开发总投资的25%，属于成片开发土地的，须形成工业用地或其他建设用地条件；转让土地时，地上房屋已建成的，还应持有房屋所有权证。以划拨方式取得土地使用权的，转让时须报有权的人民政府审批，依法先行办理土地出让手续。
（2)买卖双方须订立书面转让合同。
（3)土地使用权转让过户登记。
在中国，办理土地使用权转让登记的机关是市、县级土地管理部门。如果地上有建筑物或其他附着物的，应同时至房产管理部门办理产权变更登记。
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答：外商投资企业通过转让方式取得土地使用权的主要形式有：买卖、土地使用权入股。
土地使用权买卖，是受转让人向转让人支付价金，取得土地使用权的法律行为。土地使用权转让时，其地上建筑物或其他附着物应同时转让。如土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权。
土地使用权入股，即合资或合作的一方以土地使用权作价入股。土地使用权作价入股后，应依法办理土地使用权转移登记手续。该股东取得公司股权，公司取得土地使用权。值得注意的是，目前允许折价入股的土地类型有：国有土地使用权和集体土地中的建设用地（房地产开发除外）。该两类土地在进入房地产二级市场时，有很大差别。
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答：根据中国《土地管理法》的规定，集体土地包括两方面：一是除由法律规定属于国家所有的以外的农村和城市郊区的土地，属于农民集体所有；二是农村村民宅基地和自留地、自留山。根据土地用途，集体土地可分为农用地、建设用地和未利用地。
集体土地中的建设用地，是指在集体土地上营造建筑物、构筑物的土地，主要包括农村村民住宅用地、乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和公益事业用地。农村集体经济组织兴办企业、农民集体联办企业、农民个人兴办独资企业、农民集体以土地使用权入股与其他单位、个人合资成立企业的，可以申请使用集体建设用地。
集体建设用地使用者，应当持有《集体土地建设用地使用证》。
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答：房地产开发，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。城市房地产开发的具体形式包括新城区开发和旧城区拆迁改造。
经过工商管理部门核准登记，并持有房地产开发企业资质证书的企业，才具备房地产开发经营资格。
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答：外商房地产开发企业，是指外国企业或个人，依照中国法律在中国境内以私人直接投资方式参与或独立设立的、专门从事房地产开发和经营的经济组织。外商投资房地产开发企业的形式有三种：
（1）中外合资经营房地产开发企业；
（2）中外合作房地产开发企业。中外合作房地产开发企业，属于契约式的房地产开发企业，符合法人条件的赋予法人资格，不符合法人条件的，合作各方按合资合同约定各自承担相应责任；
（3）外商独资房地产开发企业。
依据我国外商投资的有关法律规定，外商投资设立房地产开发企业目前仍实行审批制度。涉外房地产开发企业在设立时，应先报外经贸部或厅、局审批，在领取对涉外房地产开发企业设立的批准证书后，方可到工商行政管理部门办理企业设立登记，再到建设行政主管部门办理登记备案，接受资质审查和管理。
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答：设立外商房地产开发企业应当具备以下条件；
（1）有自己的名称和组织机构。企业名称包括字号、行业、组织形式三方面内容。如采取公司法人形式，则在公司名称中应表明“有限责任”或“股份有限”字样，同时按中国《公司法》的规定建立公司内部组织机构。
（2）有固定的经营场所。固定的经营场所包括自有或租赁的场所。
（3）有符合国务院规定的注册资本。不同级别的房地产开发资质，对企业注册资本有不同要求。但其最低注册资本不得低于100万元人民币。
（4）有足够的专业技术人员。房地产开发企业须有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
（5）法律、行政法规规定的其他条件。其他条件主要是指有关公司设立的基本条件，设立涉外房地产企业的前置审批手续等。
外商投资房地产开发企业，其注册资本与投资总额的比例，应符合《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》的要求。
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第一部分 投资与置业